疫病が発生して不動産市場を創出しました。2月に多く取引が成立し、一部の不動産企業は賃金を下げて人員を削減しました。

新型肺炎の流行を受けて、不動産市場はここ数年の「最悪のスタート」を迎えました。

3月16日、国家統計局が発表したデータによると、2020年1～2月に全国の住宅販売面積は8475万平方メートルで、同39.9%減少した。このうち、住宅販売面積は39.2%減少した。商品室の売上高は8203億元で、同35.9%下落した。このうち住宅売上高は34.7%減少した。

2015年4月以来、全国のマンション（累計）の販売面積と売上高が初めて「双降」した。また、他の関連データの増加速度も「断崖式」が低下しています。

疫病の発生を考えると、この変化は意外ではない。主流の観点では、再生産と生活のリズムが徐々に軌道に乗ってきており、住宅購入の需要も徐々にスケジュールを上げてきており、市場は第2四半期に全面的に正常な水準に回復する見込みです。

しかし、一部の不動産企業にとっては、短期流動性の制限が一連の連鎖反応をもたらしている。最近、一部の不動産企業は債務不履行の現象が発生しました。他にも多くの企業は賃下げや人員削減などの方法で対応しています。

複数の指標「断崖式」が下降

出来高の大幅な下落は、住宅価格の動きに一定の影響を与える。国家統計局のデータによると、今年2月、70の大中都市の住宅価格の上昇幅は着実に下がっている。その中で、第一線の都市の新築住宅の価格は前輪比フラットで、第二線都市と三線都市の住宅価格の上昇幅はいずれも0.1%で、1月よりやや狭いです。

突然やってきた新型肺炎の疫病状況は不動産市場に著しい衝撃を与え、各地区の各部門は断固として党中央の疫病防止と経済社会の発展に関する政策・措置を実行し、直ちに一連の政策措置を打ち出し、不動産市場の持続的かつ安定した健康な発展を保障した。国家統計局の都市司首席統計師の孔鵬さんはこう解読した。

注意すべきなのは、統計された70の大中都市のうち、2月に19の都市の新築住宅が取引されなくなり、24の都市の中古住宅が取引されなくなりました。あるアナリストは、この割合は全国市場の状況を見通しており、約1/4-1/3の都市が2月に取引が成立しないと予想しています。

販売のほかに、不動産企業の投資、融資、土地取得などの動きも全面的に鈍化し、複数の指標に「断崖式」が現れ、投資、資金源などのデータの増加速度は上昇から下降に転じます。

今年1-2月、全国の不動産開発投資は10115億元で、同16.3%下落した。同時期に、新たな建築面積と竣工面積はそれぞれ44.9%と22.9%減少した。

1-2月に、全国不動産開発企業の土地購入面積は1092万平方メートルで、同29.3%下落した。土地取引価格は440億元で、36.2%下落した。

融資については、前の2月の不動産開発企業の所定の資金は2022億元で、同17.5%下落した。このうち、売上高の落ち込みを受けて、前金と前金の下落幅は23.9%に達した。

疫病の影響に対応するために、最近多くの都市が不動産市場の政策を微調整しています。例えば土地譲渡金の納付時間を延長したり、積立金の返済を遅延したり、税金の支払いを延期したり、土地の供給を増大したりします。しかし、一部の都市の「托市」政策は「急進的」すぎるとすぐに回収され、不動産政策が「一日観光」に縛られてしまう現象もあります。

これに対して、国家統計局の毛盛勇報道官は3月16日に「不動産は炒めない」と繰り返し表明し、「高品質の発展を推進する要求に基づき、不動産を短期刺激策としないことも明らかだ」と述べました。

多くの業者は、今回の態度も疫病の影響が大きいにもかかわらず、不動産市場の規制政策は依然として大幅に緩和されないことを意味していると考えています。

債務不履行が発生する

最近、疫病の影響がだんだん弱まり、各地で再生産のリズムが加速し始め、不動産市場はだんだん暖かくなってきています。機関の統計データによると、3月以来、各地の不動産市場の週の成約規模は絶えず上昇している。

貝殻研究院の首席市場アナリスト、許小楽氏は21世紀の経済報道に対し、この2週間のチェーン家の18都市での中古住宅の出来高はそれぞれ89.7%、64%増加したと指摘した。新たに増加した不動産源は昨年同期の60%前後に回復し、新規顧客（主にオンラインから）はすでに前年同期の水準を上回っている。

彼は、疫病の発生は不動産市場に対する衝撃は短期的だと思っています。前期に積み上げた需要はより強く、オフライン活動の回復に伴い、将来の出来高は増加する見込みです。

58安居客不動産研究院分院の張波院長も、市場は第二四半期に全面的に正常な水準に回復する見込みがあると考えています。このうち、大量の工事現場が復旧するにつれて、工事状況は3月に徐々に正常なレベルに回復します。しかし、在庫が大きいので、不動産企業の土地取得意欲の回復にはまだ時間がかかります。

しかし、疫病による短期的な影響は依然として無視できない。

3月6日、上海清算所に開示された文書によると、新華連ホールディングスは当日履行すべき2015年度の第一期中期手形は期限通りに元利を満額で支払うことができず、実質的な違約を構成している。「不動産＋文旅」は新華連ホールディングスの主な事業です。

3月9日、中信国安グループは、流動資金が逼迫しているため、約束の時間に応じて全額の資金を調達できなかったと発表しました。「16中信国安MTN 001」は実質的な違約となりました。

この二つの違約事例の出現には、企業自身の経営不振、資金難の要素があるが、新型肺炎の発生は重要な導火線に違いない。上海清算所に開示された文書によると、新型の冠状ウイルス肺炎の疫病に対する不可抗力要素の深刻な影響を受け、新華連ホールディングスの所属文化観光、商業小売、観光スポット、ホテルの飲食、石油貿易などの業務は重大な打撃を受け、1-2月に経営還付金が60億元を超えたことが減少した。

北京のある不動産企業関係者は21世紀の経済報道に対し、国内でも国外でも現在の融資は比較的難しいとしています。もし市場の回復が遅いなら、引き続き債務の違約状況が発生することを排除しません。

減給、リストラも同様に発生しています。21世紀の経済報道によると、新冠の疫病の影響に対応するために、複数の住宅企業が賃下げによって運営コストをコントロールしています。ある20強の不動産企業は最近大幅な人員削減を開始しました。販売、運営、企画などの職位は全部関連しています。いくつかの中小企業は同様に人員削減の動きがあります。

前述の不動産会社関係者によると、多くの不動産企業はすでに復職しましたが、「販売を本とする」不動産において、市場の成約の回復が依然として企業の資金チェーンを決定しているということです。彼はこの疫病の中で、不動産企業は「全身で退く」ことができないと考えています。一部の小企業は淘汰を加速させ、大中型の不動産企業も第一四半期と上半期の業績低下の結果に直面します。